За последние шесть лет в регионе введено более 70 многоквартирных домов с нарушенными сроками строительства, которое осуществлялось с долевым участием граждан. О механизмах, применяемых властью для завершения таких объектов, законодательных новациях в этой сфере, ближайших перспективах сдачи в эксплуатацию проблемных МКД и других актуальных вопросах защиты прав обманутых дольщиков – в интервью с председателем комитета Волгоградской областной Думы по жилищно-коммунальному хозяйству, жилищной политике и строительству Валентиной Гречиной.

- Одна из последних новостей — утвержден механизм завершения сразу двух долгостроев в Красноармейском и Ворошиловском районах Волгограда - жилых комплексов «Адмиралтейский» и «Династия». Мы можем твердо говорить о том, что дольщики этих сложных объектов станут новоселами?

- Механизм действительно найден, благодаря изменениям федерального законодательства о долевом строительстве, а также четкому и оперативному реагированию областной власти. В прошлом году субъектам было предоставлено право создавать свои фонды по достройке проблемных объектов, и Волгоградская область сразу им воспользовалась. В октябре 2019 года такой региональный фонд был создан.

Весной этого года подписано соответствующее соглашение с федеральным Фондом защиты прав дольщиков, на достройку домов зарезервированы средства как в областном, так и в федеральном бюджетах. Определены пять долгостроев, включая жилые комплексы «Династия» и «Адмиралтейский». Поэтому сегодня уверенно можно говорить о том, что механизм завершения этих сложных объектов утвержден. Федеральные эксперты, работавшие в регионе, детально изучали ситуацию на каждой площадке, смотрели проектные решения, стадии готовности домов, чтобы определить потребность финансирования на их достройку. В настоящее время идет процедура необходимых согласований, по окончании которых будет вынесено решение, и региональный фонд защиты прав дольщиков станет выступать в качестве застройщика.

- А насколько в целом действенной будет поддержка федерального Фонда?

- Поддержка очень весомая. Условия софинансирования по достройке объектов следующие: 86% - это средства федерального бюджета и только 14% - регионального. Вы помните, что до настоящего времени все проблемные дома в области достраивались только за счет субъекта, это, конечно,была колоссальная нагрузка.

- Тот факт, что федеральный центр готов выделять волгоградскому региону такие серьезные деньги - показатель доверия?

- Дело в том, что проблема пострадавших дольщиков касается не только Волгоградской области, но и всей России. Понятно, что субъекты только за счет собственных средств быстро с данным вопросом не справятся. Руководством страны предпринят важный шаг - это была позиция Президента России – наполнить федеральный Фонд защиты прав обманутых дольщиков финансированием для поддержки регионов. Сегодня уже выстроена системная работа, внесены необходимые изменения в законодательство, зарезервированы финансовые средства - это очень большая помощь регионам.

Что касается доверия федерального центра, думаю, ключевую роль сыграла четкость и оперативность региона. Нам удалось очень быстро провести всю подготовительную работу, создать региональный фонд, внести изменения в бюджет, обеспечить софинансирование, обратиться в Правительство России, представить необходимый пакет документов для подписания соглашения. В конце мая оно было подписано и мы планомерно двинулись к достройке проблемных объектов.

- В региональном перечне проблемных домов в настоящее время 28 объектов. Как разрабатывается дорожная карта по каждому из них?

- Исходя из ситуации на каждом объекте. Она складывается из многих составляющих: степени строительной готовности дома, экономики проекта, достаточно ли там свободных площадей для достройки, есть ли дефицит средств, и еще целого ряда факторов. Многое зависит от того, достраивает дом первоначальный застройщик, либо в процедуре банкротства заходит другая компания, и, конечно же, от действующих на тот момент норм законодательства. В связи с ситуацией на отечественном рынке долевого строительства, в последние три года очень серьезно корректировалась нормативная правовая база. Если смотреть на введенные дома или объекты, еще находящиеся в стадии достройки, то там использованы совершенно другие механизмы, которые сегодня уже применить нельзя, потому что законодательство поменялось.

Вместе с тем, в области действует целый комплекс мер поддержки добросовестных застройщиков. Им предоставляются компенсационные земельные участки без торгов, субсидии на подключение к инженерным сетям дома – это очень востребованная тема, она применяется практически ко всем застройщикам, которые по соглашениям привлечены к завершению проблемных объектов. Еще один региональный инструмент – выкуп квартир у застройщиков для государственных нужд, областной фонд жилья и ипотеки и Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования имеют для этого финансовые ресурсы. Тем самым пополняются оборотные средства строительной компании, чтобы она не зависела от продажи квартир. Кроме того, хорошо зарекомендовала себя практика компенсации процентной ставки по ипотеке для граждан, которые приобретают квартиры в проблемных домах. Семьям ежемесячно компенсируется 5,5% ставки в течение двух лет. Стимулируя таким образом покупательский спрос, мы поддерживаем застройщика, чтобы у него были средства на завершение объекта. Все эти меры в совокупности действуют практически по всем домам с нарушенными сроками строительства.

Теперь, в рамках сотрудничества с федеральным Фондом защиты прав дольщиков мы получили еще один эффективный инструмент, который даст дополнительный импульс многолетней системной работе, проводимой в регионе по ликвидации долгостроев.

- Буквально на днях Волгоградская областная Дума приняла еще одну поправку в региональное законодательство о защите прав дольщиков. В чем ее суть?

- В областном законе о защите прав участников долевого строительства предусмотрена уникальная мера поддержки застройщику, принявшему на себя обязательства достроить крупный объект, в составе которого не менее 10 домов. Компании предоставляется прямая компенсация затрат после ввода дома в эксплуатацию. Но, в сегодняшней ситуации, в условиях пандемии, жилищное строительство как и многие отрасли экономики оказалось в сложном положении, не хватает собственных оборотных средств. Чтобы стройки не останавливались, было принято законодательное решение – застройщик может получить компенсацию затрат, исходя из фактически выполненных объемов. То есть, не дожидаясь ввода дома: выполнил работы, представил документы и получил финансирование. Но данная норма будет действовать только в отношении объектов, которые планируются к сдаче в 2020 году, такая поддержка поможет сегодня застройщику закончить возведение дома.

- К выбору тех, кто берется за долгострои, нужно подходить крайне ответственно. Ведь второй раз люди не должны пострадать. Какие требования предъявляются к таким строительным компаниям?

- Когда заключается соглашение о достройке, безусловно, рассматривается финансовое состояние организации, она должна подтвердить свою платежеспособность, показать, что у нее есть средства на завершение дома, возможность работать на этом рынке. Конечно, большое значение имеет репутация застройщика. Поэтому переговорный процесс довольно длительный, он может идти от двух месяцев до полугода, пока все вопросы не будут урегулированы. Просчитывается экономика проекта, определяются меры поддержки, абсолютно по каждому объекту принимается индивидуальное решение. При этом желающих взять в добрые руки долгострой не так много, учитывая сложность и ответственность задачи, а также напряженность ситуации, непростые взаимоотношения с дольщиками.

Поэтому мы благодарны нашим партнерам, которые заходят на такие дома. Основную массу объектов ведет крупная компания ООО «Пересвет-ЮГ» - в одном только ЖК «Парк Европейский» 13 домов, пять из которых уже введены, жильцы получили ключи от квартир. Очень хорошее сотрудничество также сложилось с волгоградской проектно-строительной компанией (ВПСК), она завершала известный долгострой в ЖК «АхтубаСитиПарк» в Волжском, а сейчас ведет работы на ЖК «Эдем» в Дзержинском районе Волгограда; с компанией «ТМ-Строй», которой в апреле сдан в эксплуатацию сложный объект ЖК «Маяк на Двинской» в Дзержинском районе. ООО «Дельта» успешно достраивает дом по ул. Рыкачева в Тракторозаводском районе, а до этого ввела проблемный дом в Ерзовке Городищенского района. ООО «ИнвестГражданСтрой» занимается достройкой ЖК «Шоколад» в Дзержинском районе (бывшая «Чайка 2»). Появились у нас и две новые компании: московская организация ООО «Метео-Комфорт+» возводит объект по Чуйкова, 51А в Центральном районе и ООО «Монумент Плаза», которая зашла на дом по ул. 50 лет Октября в Красноармейском районе. Надеемся, что все у нас сложится.

- Темпы взяты хорошие, это результат того, что несколько лет назад региональная власть плотно подключилась к решению данного вопроса?

- Вы знаете, региональная власть подключалась к этой теме всегда. Так получилось, что я работала при трех губернаторах. Была участником всех рабочих групп. Но раньше роль такой группы сводилась только к тому, чтобы заслушивать ситуацию и, так сказать, воспитывать застройщика. А с 2014 года - и это личная позиция губернатора Андрея Бочарова – приняты эффективные меры поддержки, наполненные очень серьезным финансированием, сформирован целый ряд компенсационных земельных участков, которые предоставляются застройщикам. Только благодаря этому ситуация сдвинулась с мертвой точки и удалось многого добиться. Взять, к примеру, тот же «Парк Европейский» - самый крупный в области долгострой: 13 домов, больше 1390 дольщиков, дефицит на объекте свыше миллиарда рублей. На тот момент никакой федеральной поддержки еще не было. И чтобы не оставлять людей в беде, губернатор принял беспрецедентное решение – финансировать работы за счет субъекта. С помощью регионального бюджета практически пять домов введены в эксплуатацию. Сотни семей стали новоселами. Комплексный и системный подход к решению проблемы как раз и позволяет сейчас держать такие темпы по достройке объектов.

- Как обеспечивается контроль за ходом строительных работ?

- Как на любом возводимом объекте за качеством строительства следит уполномоченная организация - региональная инспекция государственного строительного надзора. За соблюдением непосредственно соглашения о завершении дома, которое подписывается между властью и застройщиком, подключаются другие стороны. Это специальные рабочие группы, созданные при администрации области и региональном парламенте. Рабочая группа есть при прокуратуре области, очень много сложных вопросов разбирается именно на этой площадке. Благодаря такому межведомственному взаимодействию с 2014 года удалось восстановить права более 6 тысяч обманутых дольщиков, введен в эксплуатацию 71 долгострой.

- Понятно, что предстоит еще большая работа по наведению порядка на региональном рынке долевого строительства и все-таки можно говорить о том, что мы с оптимизмом смотрим в будущее, что мы справимся?

- У нас сегодня есть инструментарий, позволяющий достроить любой проблемный дом. Законодательная новелла, о которой мы говорили, предлагает механизм, которого не было никогда. Федеральный Фонд наделен полномочиями обанкротить любой объект, если застройщик длительное время не выполняет свои обязательства и экономика складывается не в пользу проекта. У субъекта такого права нет, а у федерального фонда есть. Чтобы было понятно: по закону только через процедуру банкротства прежнего недобросовестного инвестора можно заходить на объект и принимать решение о его достройке. Прежняя норма не давала законодательного выхода – ситуация с введением банкротства зачастую затягивалась на длительное время, как это и случилось с «Династией» и «Адмиралтейским». Теперь нет нерешаемых вопросов, что, безусловно, внушает оптимизм.

Еще один важный момент – в регионе налажен конструктивный диалог с застройщиками. Они участвуют в разработке всех мер поддержки, в обсуждении поправок в законодательство. Власть очень чутко реагирует на предложения, которые высказывают строители. Такое взаимодействие необходимо потому, что если это не интересно застройщику, мы его никогда не привлечем на проблемный объект.

- Кто в самой ближайшей перспективе отпразднует новоселье?

- Думаю, посоревнуются два объекта - ЖК «Гринвич» на ул. Коммунистической и высотка на ул.Чуйкова, 51А в Центральном районе Волгограда. На обоих домах практически завершены работы, сейчас идут итоговые проверки, и в самое ближайшее время, надеюсь, начнется выдача ключей новоселам. А в целом сегодня и застройщики, и региональные власти прилагают максимум усилий, чтобы намеченные в 2020 году планы, несмотря на сложности, были успешно реализованы.

1/4

2/4

3/4

4/4